Wygrana w sporze o prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Na korzyść naszego Klienta zakończyliśmy postępowanie administracyjne, które dotyczyło ustalenia czy nasz Klient – przedsiębiorstwo przesyłowe – posiadał prawo do dysponowania nieruchomością na celu budowlane. Wojewódzki Nadzór Budowlany ostatecznie uwzględnił nasze stanowisko stwierdzając, że budowa sieci na wspólnej działce nie zawsze wymaga zgody wszystkich właścicieli.
Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Jednym z formalnych warunków realizacji inwestycji budowlanej jest posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W sytuacji, gdy realizacja inwestycji następuje na gruncie stanowiącym własność inwestora sytuacja jest prosta. Zagadnienie prawa do dysponowania nieruchomością zyskuje na znaczeniu w momencie, gdy prace mają być prowadzone na działce obcej dla inwestora. Przepisy prawa wymagają od inwestora złożenia oświadczenia o tym, że takie prawo posiada. Organ na etapie wydawania decyzji czy przyjmowania zgłoszenia nie weryfikuje merytorycznie prawdziwości oświadczenia. Złożenie nieprawdziwego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zagrożone jest jednak odpowiedzialnością karną za składanie fałszywych oświadczeń (aż do 8 lat pozbawienia wolności).
Zgodnie z przepisami prawa budowlanego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego (umowy), przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
Skarga współwłaściciela.
Reprezentowane przez naszą Kancelarię przedsiębiorstwo przesyłowe wybudowało na działce stanowiącej współwłasność sieć dystrybucyjną. Wykonawca na etapie projektowym pozyskał pisemne zgody większości współwłaścicieli. Oświadczenia obejmowały zgodę na zaprojektowanie i wybudowanie sieci. Projektowana sieć przebiegała przez działkę stanowiącą wewnętrzną drogę dojazdową do działek współwłaścicieli. Miejscowy plan zagospodarowania przewidywał również możliwość lokowania w tym obszarze mediów.
Po wybudowaniu sieci jeden ze współwłaścicieli wniósł do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego skargę kwestionując prawo naszego Klienta do dysponowania nieruchomością na cele budowlane z uwagi na brak zgody na budowę wyrażoną przez wszystkich współwłaścicieli. Skarżący nie wyraził zgody bowiem zgody na budowę.
Nadzór budowlany pierwotnie po stronie współwłaściciela.
Wojewódzki Nadzór Budowlany w wydanej pierwotnie decyzji uwzględnił stanowisko skarżącego wskazując, iż faktycznie do budowy sieci przesyłowej na działce stanowiącej współwłasność wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Wydając takie rozstrzygnięcie organ odwołał się do przepisów prawa cywilnego o współwłasności. Tym samym decyzja była niekorzystna dla naszego Klienta bowiem stwierdzała, iż wybudował sieć bez wymaganego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Sprzeciw przedsiębiorstwa.
W imieniu naszego Klienta wnieśliśmy sprzeciw od decyzji WINB. Podnieśliśmy zarzuty dotyczące wadliwego zakwalifikowania przedmiotowej inwestycji jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Wykazaliśmy, iż w tym konkretnym przypadku prace budowlane wykonywane były na działce stanowiącej wewnętrzną drogę dojazdową, wykorzystywaną wyłącznie na potrzeby dostępu do innych działek. Zakwestionowaliśmy, iż w tym konkretnym przypadku realizacja inwestycji ograniczyła prawa współwłaścicieli. Nadto dowodziliśmy, że organ II instancji błędnie pominął przepisy prawa administracyjnego oraz wytyczne wynikające z orzecznictwa sądowo-administracyjnego, a poprzestał wyłącznie na odwołaniu się do przepisów prawa cywilnego.
Budowa sieci na wspólnej działce nie zawsze wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w całości podzielił naszą argumentację, wobec czego uchylił decyzję WINB. WSA stwierdził, że czynność, która nie narusza i nie zagraża interesom współwłaścicieli niedziałających, może być uznana za czynność zwykłego zarządu, niewymagającą uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli na jej realizację. Sąd opierając się na orzecznictwie NSA przyjął, że przepisy Kodeksu cywilnego nie definiują czynności zwykłego zarządu, ani kiedy ma miejsce przekroczenie zwykłego zarządu. Zdaniem Sądu ustawodawca celowo pozostawił rozstrzygnięcie tej kwestii orzecznictwu sądów, gdyż zależy ona od konkretnej sytuacji i stanu faktycznego sprawy. Budowa sieci (mediów) na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (np. wspólna droga), a określona inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich.
WINB ponownie rozpoznając sprawę będąc związany oceną prawną dokonaną przez Wojewódzki Sąd Administracyjny rozstrzygnął na korzyść naszego Klienta umarzając postępowanie.
Ochrona interesu Klienta w tym przypadku ma bardzo znamienne skutki. Po pierwsze, potwierdza legalność wykonanej inwestycji, a tym samym wyklucza dalej idące bardzo poważne konsekwencję, które byłby skutkiem ustalenia, że do budowy sieci wymagana byłaby jednak zgoda wszystkich współwłaścicieli. Po drugie, zapadły wyrok WSA w niniejszej sprawie potwierdza prawidłowość przyjętej praktyki i przeciwdziała paraliżowi. Wielokrotnie bowiem media lokowane są w działkach stanowiących przedmiot współwłasności kilkudziesięciu czy nawet kilkuset współwłaścicieli, a wówczas wymóg pozyskania zgód wszystkich współwłaścicieli wykluczałby często w ogóle możliwości realizacji inwestycji. Kierunek zaprezentowany przez Sąd jest więc pozytywny i zgodny z zachodzącymi zmianami skutkującymi koniecznością zapewnienia warunków do rozwoju sieci przesyłowych wobec ciągle rosnącej liczby odbiorców. Trzeba jednak pamiętać, że orzecznictwo nie wprowadza generalnej zasady i nie ogranicza prawa współwłaścicieli. Podkreślić należy konieczność każdorazowego indywidualnego przeanalizowania inwestycji realizowanych na wspólnym gruncie pod względem prawidłowego jej zakwalifikowania jako czynność zwykłego zarządu bądź przekraczającego ten zakres.
